逐浪京津冀的“摘金者”。

一

“规划”发布之后，对于北三县，业内人士给出的解读是：

丨半入北京。

为什么这么说呢？

细看“协同发展规划”，会发现顶层设计的逻辑，除了行政隶属、户籍等不是北京，北三县其他地方都向北京看齐。

身价提升的北三县，可以视为北京都市圈尤其是首都副中心“最核心的成员”。

按照规划，北三县将被建设成为，成为中国第三个重要的“示范区”。

前两个，一个是深圳，是“建设中国特色社会主义先行示范区”，另一个是“上海青浦+苏州吴江+浙江嘉善”，被誉为“长三角一体化发展示范区”。

或许有人会问，这份高规格规划，会助力北三县，在京津冀一体化中，成为“最大赢家”？

带着这个疑问，地产一休哥试着找找答案。

学术界梳理过任何一个城市的发展，都会经历四个阶段，第一叫膨胀阶段，第二叫应急阶段，第三叫调整结构阶段，第四叫控制发展方向阶段。

从北三县的发展来看，经历过睡城、楼市火爆、调控降温，已经跨过膨胀、应急、调整结构这三个阶段，随着“规划”发布，正式迈入了控制调整方向阶段。

以燕郊为例，此前依傍通州，被称为“睡城”，如今定位“商务服务+科技创新”功能板块，而大厂、香河，之前以产业、生态成名，现在更成为承接副中心功能的核心腹地。

定位调整，背后的逻辑又是什么呢？

地产一休哥请教了城市领域的专家，给出的解读是：

丨北三县正从流量逻辑转到用户逻辑。

以前的北三县，更多是因为临近北京，房价与租金低于北京，来吸引人流投资或是自主、租住，本质是一种容纳人流的“流量逻辑”。

但是，在以人为核心的知识经济时代，需要的可不是夜晚一时的热闹，周末一刻的熙攘，而是如何让精英甘心情愿的留下来长久居住、高品质生活。

于是，在“”规划以及近期的利好中，我们看到了轨道交通的提速，教育与医疗资源的丰富，生态景观的优化提升，以及廊坊出台的留人政策。

北三县在从“县镇”向“城市”升级的过程中，正转向以留人为主的“用户逻辑”，借此来实现“流量变常量”的华丽变身，并成为京津冀区域的：

丨坐庄城市。

二

在这个逻辑之下，北三县正在做的是：为人造城、以城引人、以人兴产。这也应和了乔尔·科特金在《新地理》中的伟大发现：

丨哪里宜居，知识分子就会在哪里居住；

丨知识分子在哪里居住，人类的智慧就在哪里聚集；

丨智慧在哪里聚集，人类财富最终就会在哪里汇聚；

北三县按照这个顺序，吸引人、留住人，也将在京津冀一体化中，率先抢占人口红利、人才红利、知识红利、智慧红利。

或许读者会追问，得出结论的依据是什么？地产一休哥引述华高莱斯李忠的观察来验证：

举个例子。

大家都知道，东北这两年人才流失严重。但是有一个特例——“一重现象”。一重在东北的齐齐哈尔，它是中国的工业脊梁。

一重如果垮掉了，中国的工业会受到很大影响。因为它是造厂之厂，我们很多的中型设备，都是一重生产的。

年之前，一重的设计院，流失了大量人才。这些人才都跑去了哪里呢？一重的领导就去找流失人才去的地方。结果发现，都跑到整个东北最阳光灿烂的大连。

于是，一重领导干了一个事，把设计院搬到大连去—你们还是我们一重的人，只是换了一个工作地点。你们设计出的图纸，用邮件的形式发给我们，我们在这里继续搞生产。

丨肥水不流外人田。

三

试问，北京的人才会涌向哪里呢？

大家有没有想过，如果环北京有这样一座类似大连的城市，北京会不会有类似一重设计院这样的单位搬到那里。

丨打北京人才红利的算盘，想办法让这些高级人才把家从北京搬走？

比如北三县，有没有这种可能？地产一休哥认为，这是完全有可能的。原因有三点：

1、交通提升，让“坐庄城市”联通京津冀。不仅让“人能来”，更要让“人方便地来”；

2、构建城市环境，强化“坐庄城市”生活吸引力，比如大运河旅游通航，开启宜居生态生活；

3、资源整合，实现“坐庄城市”能级跃迁，影视、机器人、物流，推动城市“飞轮”运转；

丨脱壳老旧的“产-人-城”的低阶模式，优雅迈入“城-人-产”的高阶模式。

反观副中心规划的落地，一直在对标世界级城市群的布局，在这个过程中，你会发现，发育完善的世界级城市群都会形成三个圈层：

第一圈层叫都市区的尺度，大约辐射50公里。未来北京副中心发育成熟，会包括北三县；

第二圈层叫现代化都市圈，大概公里，这个区域会成为“坐庄城市”的后勤供给；

第三圈层包含整个京津冀21.6万平米，坐高铁大概1.5个小时能到，主要是生产功能；

这种圈层暧昧关系，对处在的北三县，已经催生出的荷尔蒙。

北三县有了这个金刚钻，就能揽这个瓷器活，成为国际级城市群的核心腹地，借副中心，发挥功能，留人、活商、招产。

地产一休哥说这么多，只是想梳理城市、产业、人口的关系。只有理解到这个层面，我们才能看清北三县的价值洼地，也更能看明白“规划”的言外之意。

而在这样的背景和前提下，因“规划”严控地产开发，区域内在售的住宅和公寓，都会成为市场上的“香饽饽”。

比如，深耕北三县的孔雀城，推出的潮白河孔雀城项目，周边三地铁三高速，两河六公园，生活配套有人大附中附小（建设中）、幸福学校、喜来登酒店、影视小镇。打造出北三县的：

丨超配生活。

具体到产品，有两种，一种是高层潮白河孔雀城·悦府，建面约85-㎡法式公园洋房，另一种是公寓潮白河孔雀城青创天地，打造精致青年生活主场。

德国诗人库尔特·图霍尔斯基曾经说过：我想有一座房子，面朝波罗的海，背靠弗里德里希大街。如今，他的愿望正在副中心国际化城市群的腹地北三县实现着。看清这些便能：

丨迎娶名媛，摘金北三县。

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